חברה בע”מ היא ישות עצמאית או תאגיד בעל אישיות משפטית. החברה עומדת בפני עצמה ומחויבת להתנהלות עסקית עצמאית כאשר המילים “בע”מ” מציינות “בערבון מוגבל” כשהכוונה היא שבעלי המניות אינם כפופים לחובות של החברה.

ישנן סיבות שונות לפתוח חברה בע”מ ודרכים מגוונות לנהל אותה. מבחינה חשבונאית אין כל ספק כי ישנם יתרונות רבים לישות זו, אך במאמר זה נבחן מה דינה של קניית דירה תחת מטריה של חברה, מהם היתרונות, החסרונות והשיקולים שיש להפעיל בטרם הרכישה. נציין כי אנו נשמח לעמוד לרשותכם בכל התלבטות בנושא.

היתרונות של קניית דירה תחת מטריה של חברה בע”מ

רכישת דירה נחשבת לאחת ההשקעות המשתלמות עבור הישראלים. במקביל לכך שמדובר בנכס ששוויו נוטה לעלות בהתמדה, המס על משיכת דיבידנד מהחברה עומד על 30% וכשמצטברים כספים בחברה (כאלו שלא נמשכו) אפשר להחליט להשתמש בהם לצורך רכישת דירה. בתכנון נכון אפשר לחסוך בתשלומי המס והחברה יכולה ליהנות מנכס בבעלותה.

רכישה באמצעות חברה מעניקה יתרון משמעותי במיסוי בטווח הקצר וזאת בהשוואה לרכישה על ידי אדם פרטי וחלוקת דיבידנד. כיוון שהחברה היא זו שמחזיקה בנכס יש לזכור כי ניתן לבצע ניכוי פחת לאורך השנים וכן שיפוץ הדירה או השקעה אחרת תיחשב כהוצאה מוכרת.

החסרונות של קניית דירה תחת מטריה של חברה בע”מ

לצד היתרונות המשמעותיים של הפחתת מס בגין משיכת כספים, ישנן השלכות רבות בתחום המיסים. מס רכישת הדירה מצד החברה יעמוד על שיעור מלא – 8% בעוד שאדם פרטי ישלם מס מופחת על דירה ראשונה. יש לבחון האם הכוונה היא לרכוש דירה אחת בלבד או האם הכוונה היא לפתח את הנכסים ולרכוש דירות נוספות. מדירה שנייה והלאה אין משמעות לנקודה זו והמס יהיה זהה לחברה ולאדם פרטי.

במקרה והדירה מיועדת להשכרה, החברה תשלם מס מלא בשיעור של 25% בעוד אדם פרטי יכול לבצע תכנוני מס ולשלם 10% מההכנסות ואף פחות מכך. נקודה נוספת מתייחסת לשלב המכירה כאשר החברה תהיה חייבת במס שבח בשיעור של 25% ובנוסף במס של 30-32% בעבור הדיבידנד (חלוקת הכספים שתתבצע בין בעלי המניות לאחר מכירת הנכס).

שיקולי מס ושיקולי ניהול

בבחינת היתרונות והחסרונות של קניית דירה תחת מטריה של חברה בע”מ יש לבחון את התמונה המלאה. יש לבחון את החלופות האפשריות מבחינת השקעה, לשאול מהי המטרה של החברה מבחינת התייחסותה לנכס, לשאול כיצד ישתמשו בו (האם הוא ישמש לשכירות או את בעלי החברה), לבדוק אם ישנם נכסים נוספים לחברה או מי מבעליה או לחילופין האם ישנה כוונה לרכוש נכסים נוספים בעתיד.

ישנן שאלות רבות שחייבות לעלות וזאת כדי לבחון האם ישנה כדאיות להשקעה בנכס. היתרון הבולט ביותר הוא ניצול נכון של כספי החברה, אך הוא עלול להיות לא משמעותי במקרים מסוימים ולכן רק בדיקה מעמיקה של כוונות החברה ושיקולי המס תוביל לקבלת ההחלטה הנכונה.

בנוסף לשיקולי המס יש לחשוב גם על שיקולים בתחום הניהול ובהם: את מי הדירה תשמש, באיזה אופן ולשאול מה יקרה במצבי גירושין/ פטירה של בעל החברה. אלו שיקולים שאי אפשר להתעלם מהם ועל אף שלא נשמע שהם קשורים למיסוי, מומלץ להציף אותם ולבחון לעומק את היתרונות אל מול החסרונות.

מימון וניהול הנכס

סוגיה חשובה שיש לשים לב אליה היא סיגיית המימון של הרכישה. אם הצטברו עודפי כספים בחברה והיא לא מעוניינת לחלק דיבידנד אלא רוצה למצוא את הדרך להימנע מתשלומי מיסים, יתכן מאד שצעד זה יהיה הפתרון הנכון. אם החברה רוצה לפתח עצמה בתחום הנכסים אך היא זקוקה להלוואות, עליה לצאת מנקודת הנחה שככל הנראה היא לא תוכל לקבל משכנתא אלא תצטרך למצוא הלוואה ולכך יש השלכות כלכליות שיש לתת עליהן את הדעת.

נקודה אחרונה נוגעת לאפשרות ניהול הנכס כאשר לא תמיד מומלץ שהחברה עצמה תבצע את הרכישה ולעתים כדאי לפתוח חברת בת שתעסוק בתחום ניהול הנכסים והיא תקבל הלוואה מחברת האם. כמובן, אלו שיקולים רבים שיש להפעיל לפני קבלת ההחלטה. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה, להתייעץ עימנו באופן מקצועי לפני ביצוע הרכישה ונשמח לעמוד לרשותכם.