מיסוי דמי שכירות – מסלולים והסברים

השקעה בנכס יכולה להיות משתלמת בטווח הקצר והארוך. הנכס יכול להיות מניב כבר מתחילת הדרך תודות לתשלומי השכירות ועם הזמן ערכו עולה וסכום המכירה בדרך כלל גבוה יותר מסכום הקנייה. ישראלים אשר רוצים להשקיע בנכסים או שקיבלו בירושה נכס ומעמידים אותו להשכרה, צריכים לפעול על פי חוק ולהכיר את המיסים החלים על ההשכרה. בכתבה זו נדבר על מיסוי דמי שכירות והמסלולים השונים ונסביר אותם בפירוט.

מיסוי דמי שכירות

הכנסה משכירות מחייבת בתשלום מס. אי הצהרה על הכנסה מהווה עבירה פלילית ובכלל זה גם הכנסה שמקורה בשכירות. עם זאת, חשוב לדעת כי ישנם שלושה מסלולים שונים מהם אפשר לבחור את האחד שידרוש את התשלום הנמוך ביותר באופן חוקי.

מסלול ראשון – פטור מלא או חלקי ממס השכרת הנכס

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור, מלא או חלקי, מתשלום המס. על פי חוק מס הכנסה משנת 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים שיחדיו מעניקים את הפטור:

• הנכס משמש למגורים.

• הנכס אינו רשום או שאינו חייב להיות רשום בספרי העסק.

• הנכס מיועד למגורים בלבד כשהדבר מצוין בחוזה או בהצהרה אחרת בכתב.

• הנכס מושכר למטרת מתן דיור לזכאים, קליטת עלייה או סעד והפעילות אינה לצורך רווח בלבד. כל זאת בתנאי מקדים של קבלת אישור מנהל רשות המיסים.

פטור מלא ממס יינתן בתנאי שסכום ההכנסה אינו עולה על הסכום שנקבע בחוק. נכון לשנת 2020 נקבע סכום זה על 5,100 שקלים לחודש.

פטור חלקי ממס יינתן כאשר סכום ההכנסה החודשי עולה על סכום הפטור ואינו עולה על כפל התקרה. כלומר, בשנת 2020, אם סכום ההכנסה החודשי יהיה בין 5,100 שקלים ל-10,180. חישוב הפטור החלקי יבוצע באופן הבא:

  1. סכום ההכנסה פחות תקרת הפטור
  2. תקרת הפטור פחות הסכום העודף
  3. סכום ההכנסה פחות סכום הפטור

שווה – הסכום החייב במס.

להלן דוגמא לחישוב הסכום החייב במס לפי הכנסה של 8000 ₪ משכירות בשנת 2020:

  1. 2900=8000-5100
  2. 2200=5100-2900
  3. 5800=8000-2200

הסכום החייב במס עומד במקרה שבדוגמה על סך 5,800 שקלים. סכום התשלום ייקבע על פי מדרגות מס וכן יש לבצע ניכיון הוצאות לצורך חישוב ההכנסות. התייעצות מקדימה בנושא גובה המס יכולה לחסוך תשלומים יקרים ואנו מזמינים אתכם ליצור קשר להתייעצות וחישוב מס לפני בחירת מסלול זה.

מסלול שני – חיוב מופחת במס בגובה של 10%

אפשרות נוספת אשר עומדת בפני בעל הנכס היא לבחור במסלול מופחת מס בשיעור של 10%. כלומר, תשלום המס יהיה בגובה 10% מגובה ההכנסה מההשכרה. אפשר לבחור במסלול זה אם מתקיימים שני תנאים:

• הדירה משמשת למגורים ונמצאת בישראל בלבד.

• הכנסת דמי השכירות אינה הכנסה מעסק.

במסלול זה לא ניתן להפחית הוצאות בגין אחזקת הנכס ואת המס יש לשלם לכל המאוחר לאחר שלושים יום (30) מתום שנת המס בה התקבל שכר הדירה.

מסלול שלישי – חיוב על פי מדרגות מס

המסלול האחרון מתחשב בכלל ההכנסות של המשכיר ובהתאם נקבעת מדרגת המס. עבור השכרת דירה ראשונה תעמוד מדרגת המס הראשונה על 30%, אלא אם המשכיר היה בשנת המס בן 60 או יותר ואז תעמוד המדרגה הראשונה על 10%. במסלול זה ניתן לחשב את כלל ההוצאות שנדרשו לצורך ההשכרה.

תכנון וחישוב מס בגין דמי שכירות

מעבר לכך שקיימים שלושה מסלולי מס שונים, במקרה של החזקה ביותר מדירה אחת, ניתן לשלב בין מסלולים ותכנון נכון של המס יכול להוביל לחיסכון של מאות ואלפי שקלים מדי חודש. חשוב להבין כי תכנון נכון הוא קריטי להכנסה הסופית מהנכס וכי החוק מאפשר לבחור באחד משלושת המסלולים ולשלב בניהם.
בנוסף, כדאי לדעת כיצד ומתי יש לשלם את המס כדי שלא לאחר ולעשות טעויות, שיתבטאו בקנסות גבוהים. בעת מתן ההמלצות למסלולים השונים נביא בחשבון מספר גורמים ובהם: מספר הנכסים שברשותכם, גובה ההכנסות הנוספות, האם פתחתם תיק במס הכנסה, התכנון העתידי שלכם לגבי הנכס.
רק לאחר שנביא את כל הגורמים שיכולים להשפיע על גובה המס שלכם נוכל להמליץ על המסלול או המסלולים הנכונים ביותר עבורכם. לפרטים נוספים ובדיקה כיצד נוכל לעמוד לרשותכם, צרו קשר.